La reforma del mercado de alquiler de viviendas en España, a debate en el Congreso

El pleno del Congreso de los Diputados acogerá el próximo el jueves el debate de totalidad del proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. El proyecto del Gobierno se enfrenta a tres enmiendas para que sea devuelto, presentadas por PSOE, La Izquierda Plural y el BNG. La propuesta del Ministerio de Fomento tiene como objetivo “flexibilizar y dinamizar” el mercado del alquiler, y recoge entre otras medidas que la actualización de la renta no tenga que estar ligada al IPC.

También debatirá las enmiendas de totalidad, que serán rechazadas dada la mayoría absoluta con que cuenta el PP en la Cámara. Entre las críticas del PSOE a la norma se encuentra que con ella se produce la ruptura del equilibrio entre las partes a favor del arrendador y se obvia la protección constitucional del derecho a la vivienda como espacio acotado y cerrado. Además, subraya que “el proyecto priva de la necesaria estabilidad en la duración del contrato”.

El Gobierno aboga también por flexibilizar la duración de los contratos, y el plazo de prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres años, y el de prórroga tácita de tres a uno. Por otra parte, y con independencia de la duración del contrato, el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con un mes de antelación.

También se garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que la necesite para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Leído en  Salamanca 24horas

El precio de los alquileres en España, sólo sube un 0'4%

La parálisis del sector de la vivienda sigue haciendo que los alquileres se mantengan estables y hasta bajen. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de las viviendas en alquiler se incrementó un 0,4% en septiembre, al igual que en el mes anterior, con lo que repitió la menor subida de la serie histórica, que arranca en 2002.

Las viviendas en alquiler suben pero mucho menos de lo que se encarece la vida. Su aumento de septiembre es tres puntos porcentuales menor que el experimentado por el índice general, que registró una subida interanual del 3,4% en el mismo mes.

En términos intermensuales, las rentas de alquiler se mantuvieron estables, mientras que la variación acumulada se situó en una tasa del 0,2%.

De Murcia a Cataluña

El promedio del INE indica una subida del 0,4%. En el detalle por comunidades autónomas se observa que donde más se abaratan los alquileres es en Murcia, y donde más suben en Cataluña.

Destacan los descensos localizados en cinco comunidades autónomas: Murcia (-1,7%), La Rioja (-0,7%), Navarra (-0,6%), Comunidad Valenciana (-0,3%), Aragón (-0,2%) y Comunidad de Madrid (-0,2%).

Por el contrario, las principales subidas se localizaron en Cataluña (+1,2%), Galicia (+1%), Asturias (+0,9%), País Vasco (+0,9%), Castilla y León (+0,8%), Ceuta (+0,7%), Melilla (+0,7%), Baleares (+0,5%) y Cantabria (+0,5%).

Por debajo de la media nacional (+0,4%), completaron la lista Andalucía (+0,3%), Extremadura (+0,3%), Canarias (+0,2%) y Castilla-La Mancha, que no registró variación.

Por otro lado, en el capítulo de gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 1,9% interanual, 1,5 puntos menos que el índice general, y aumentaron un 0,3% respecto al mes de agosto

Nuevas reglas alquiler en España

El mercado del alquiler español tiene nuevas reglas. El Gobierno ha presentado en su último Consejo de Ministros de agosto un Proyecto de Ley que pretende dinamizar este mercado y situar la tasa de viviendas alquiladas cerca de la media europea, el 30%, por el 17% de España, porque "algo nos está pasando. Te pones a ver precios y son muy altos", ha señalado la ministra de Fomento Ana Pastor. La mayoría de las medidas se conocen desde el mes de mayo.

Según Pastor, la reforma del alquiler aumentará la oferta y bajará los precios de los pisos, algo que sólo se consigue garantizando la seguridad de los propietarios. Actualmente, el Gobierno no elabora de estadísticas del mercado del alquiler.

Entre las novedades de la norma, que pasará por el Congreso, destacan los fuertes estímulos introducidos que favorecen a las inmobiliarias que inviertan en el sector del alquiler, y a las que ya están en él, pues las libera de buena parte de sus obligaciones fiscales, con el objetivo de aligerar el gigantesco 'stock' -700.000 casas- y el parque de viviendas vacías -unos tres millones, según la ministra-, que tanto preocupan al Gobierno.

Al referirse a la nueva norma, Pastor afirma que se basa en el equilibrio, porque "todos podemos ser en algún momento inquilinos o propietarios". Pero la norma favorece claramente al propietario, especialmente en cuanto a las condiciones de los nuevos contratos y a la reducción de los plazos hacia el desahucio de la vivienda.

Medidas anti-morosidad

A partir de la aprobación de la Ley, los inquilinos que se retrasen en el pago de su renta de alquiler podrán ser desahuciados si no cumplen en el plazo de 10 días, en lugar del mes del que disponían hasta ahora.

Además, los caseros podrán advertir al juzgado de una situación de morosidad desde el primer mes de impago. Finalmente, los desahucios sólo requerirán de un funcionario judicial, en lugar de los dos que se personaban en el lanzamiento hasta la fecha, de forma que un mismo juzgado podrá cubrir más procesos.

Para los expertos consultados por ELMUNDO.es, las medidas que introduce el Gobierno deberían ir acompañadas de más efectivos judiciales por lo que, hoy por hoy, es difícil que se acorten los plazos actuales de los desahucios.

Duración del contrato

El plazo de prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres años, y el de prórroga tácita de tres a uno. Por otro lado, el inquilino podrá abandonar la vivienda si avisa con un mes de antelación, algo que beneficiará, según la ministra, especialmente a los jóvenes. "Esto permitirá a los propietarios recuperar la vivienda cuando la necesite y al inquilino poder abandonarla si ve que no va a poder seguir pagando", afirma la ministra.

Recuperación de la vivienda

La Ley garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento si hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad.

Actualización de la renta

El propietario de una vivienda podrá pactar con su inquilino la fórmula para actualizar la renta, de forma que el IPC no será el único referente para dicha actualización.

Fiscalidad de las Socimis

Parte importante de los cambios se centran también en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).

"El éxito de las Socimis ha sido más que discutible", ha señalado la ministra, pues sólo hay inscritas diez en la CNMV, cifra que ha motivado su renovación. creadas en 2009, son sociedades cuya actividad principal es la inversión en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como cualquier otro inmueble urbano.

Entre los cambios con respecto al anteproyecto se encuentra que ahora la Socimi tribute al 0% en el Impuesto de Sociedades, y se desplaza la tributación al dividendo que tributará al 19%. Además, las Socimis tendrán que repartir el 80% de los beneficios como dividendo.

Renteros profesionales

Para las empresas del sector, la nueva Ley reduce del 10% al 8% el impuesto de sociedades que pagan con carácter general por alquilar inmuebles y se recorta el número de requisitos necesarios para acogerse a esa deducción.

El texto elimina el gravamen especial de bienes inmuebles para sociedades que no estén residenciadas en España, excepto para aquellas que tributen en paraísos fiscales.

fuente: portal inmobiliario

Un stock de 800.000 viviendas

Un informe de Catalunya Caixa de Septiembre'11 nos indica que hay en España un stock de 818.000 pisos nuevos a vender.

Quieren incentivar el alquiler, la media europea es del 33% cuando en España está situada en el 17%

Por el volumen de obras iniciadas, porque aunque tengamos estos números se siguen empezando obras nuevas, estan tímidamente por encima de las 100.000 viviendas nuevas para el presente año y otros cien mil más para el 2013.

Un parque en stock de más de 800.000 viviendas, siguen construyendo y quieren incentivar el alquiler,... ¿alguien propone algo para la venta?

Ya en Octubre del 2007 La Vanguardia publicó un artículo que escribí (leer aquí) donde a Rajoy no se le auguraba un excelente futuro como promotor inmobiliario.

¿Usted alquilaría un piso del banco?

La oferta de viviendas en alquiler se ha multiplicado en todas las grandes ciudades. Hay más viviendas en el mercado y por lo tanto los precios han bajado. Alquilar es la opción más popular en este momento ya que prácticamente nadie puede comprar.

Detrás del descenso de precios de este último trimestre del 2011, confluyen varios factores.

Por un lado, la dificultad para encontrar comprador ha obligado a los propietarios a sacar sus viviendas en alquiler, lo que ha incrementado el parque de viviendas desde el inicio de la crisis.

Y el sector inmobiliario de repente se ha visto con un montón de pisos en manos de la banca. Algunos los vende; otros los alquila el propio banco.

Una vez escuché un director de banco decir que parecían grandes almacenes, allí te ofrecían vajillas si depositabas un dinero a plazo fijo, o una bicicleta, un reloj, unas vacaciones aplazadas con la VISA, el seguro de tu vivienda,... ahora ya se han convertido en realtors.

El banco a simple vista parece un asesor inmobiliario, pero la falta del factor humano sin hablar de la profesionalidad, tiene sus desventajas para el futuro inquilino, ¿Qué ocurre cuando hay una incidencia en la vivienda?,... ¿Si se demora el pago el inquilino unos días?,... ¿Problemas de comunidades, de fontanería,...?... en ese caso no me gustaría tener como casero al banco.

El alquiler en España

En Fincas Chueco durante años nos hemos especializado en el mercado de alquiler, una práctica muy habitual y extendida en Europa desde hace años, especialmente en países como Alemania, Austria, Holanda o Francia, donde es una alternativa seria a la compra.

En España, sin embargo, hemos considerado durante muchos años el arrendamiento como el “plan B”, la opción que nos quedaba si no podíamos comprar, pero el mercado de alquiler tiene un abanico mucho más amplio y lo saben tanto los propietarios con los cuales hemos tenido en ocasiones conversaciones como los propios inquilinos que nos reclaman para la búsqueda de su inmueble.

La actual situación del mercado del alquiler sigue dando pie a malentendidos y dudas, tanto por parte de los inquilinos como por parte de los arrendadores. Estudiantes, parejas y jóvenes que quieren emanciparse siempre han sido los clientes más fieles del alquiler en España, a pesar de ser un mercado poco desarrollado en comparación con nuestros vecinos europeos y aún ocupando un puesto de desventaja respecto a la opción de compra. Sin embargo algo puede estar cambiando. El potencial del mercado de alquiler puede ser muy grande a poco que se potencie esta alternativa, con nuevas leyes que la hagan más fiable y más atractiva. En realidad, alquiler y compra no deberían ser opciones antagónicas, sino compatibles.

La actual situación del mercado del alquiler en España sigue dando lugar a malentendidos, enfrentamientos y dudas, tanto por parte de los inquilinos como por parte de los arrendadores. Así pues, lo primero que hay que conocer son los derechos y obligaciones de ambos grupos, presentes en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Hacienda utilizará el recibo de luz para saber si se declaran o no los arriendos

Este año nació una nueva obligación para las compañías eléctricas, quienes tendrán que poner a disposición de la Agencia Tributaria información relativa a las identidades, direcciones y consumos de sus contratos de suministro. Esta información será proporcionada a través del nuevo modelo 159 "Declaración anual de consumo de energía eléctrica." Concretamente, establece la obligación de informar sobre la identificación de los titulares de contratos de suministro así como de la referencia catastral del inmueble y su localización. Desde el 1 de enero de 2.007, las compañías eléctricas cuando presentan a firmar un nuevo contrato recogen ya al referencia catastral del inmueble en cuestión, este dato es suministrado a la Agencia Tributaria para que pueda casar si el titular del contrato coincide con quien finalmente paga el recibo de la luz, ya que el contrato puede estar a nombre de un titular y la factura ir a nombre de otra persona, con lo que Hacienda detecta a través de este simple sistema de cuadre, la posibilidad de que haya alquileres no declarados fiscalmente.

En cualquier caso, conviene recordar la necesidad de declarar los alquileres y sobre todo que existen ventajas fiscales por el alquiler de pisos, tanto para el arrendador como para el arrendatario. De esta forma, los dueños podrán deducir en su declaración las cantidades que deban destinar para poder alquilar el piso.

A principios de marzo las compañías eléctricas le enviaron a la Agencia Tributaria las cifras de consumo eléctrico de las viviendas del país, una valiosa herramienta con la que Hacienda podrá investigar y comprobar si un piso tiene inquilinos sin declarar. Es la primera vez que el fisco reclama estos datos a las operadoras, y su intención no es otra que la de ingresar los más de 840 millones de euros que los defraudadores se ahorran cada año en impuestos, según los datos del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha).

Por otra parte en contratos de alquiler en vigor, debemos tener en cuenta que en caso de una revisión de nuestra declaración de renta por parte de hacienda, podremos encontrarnos con actas correspondientes a los ingresos correspondientes al periodo no declarado del contrato.

Deshaucio Express

La aprobación, en el Congreso de los Diputados, del Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler ha despertado en las últimas semanas una gran expectación en el sector inmobiliario y entre los propietarios. ¿Va a ser realmente efectiva? ¿Va a dar mayor seguridad a los propietarios que quieran alquilar sin riesgos sus inmuebles?.

En Arrenta han analizado detalladamente el texto legal para concluir que no representará, en la práctica, grandes cambios con la actual situación, ni permitirá acelerar los procesos, a no ser que se acompañen de nuevas reformas y, sobre todo, de más medios materiales y personales en los Juzgados que es donde, a la postre, reside el mayor retraso.

Sí es cierto que hay algún avance positivo. Por un lado, se podrá evitar la prórroga forzosa, o el derecho del inquilino a ir ampliando el contrato, independientemente de la duración firmada, hasta 5 años. Con la nueva Legislación –siempre y cuando se establezca esa posibilidad en el contrato- el propietario podrá reservar la vivienda para sí, para un hijo, un padre o madre o cónyuge en caso de caso de divorcio. Por otra parte, se elimina el plazo de 20 días hábiles que había que esperar para instar la ejecución de una resolución judicial o arbitral (sentencia o laudo).

No soluciona la falta de notificaciones y comunicaciones

Sin embargo, la notificación en el tablón de anuncios, en los casos en los que no se puede contactar directamente con el inquilino, lejos de ser una solución será un problema y puede retrasar la efectividad del desahucio entre 4 meses y dos años.

Sólo cuando hay acuerdo entre las partes se aceleran los trámites, pero el acuerdo ya era posible antes de esta Ley: arrendador y arrendatario siempre han tenido esa opción, con o sin texto legal.

No se dota de más medios materiales y personales a los juzgados

Los Juzgados están saturados, colapsados, al igual que los servicios comunes de notificaciones y embargos. Es decir, no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento. Los mismos funcionarios y agentes tienen que tramitar más demandas y lanzar a más inquilinos y deudores de hipotecas, por lo que ya para el año 2010 no quedan fechas. Por tanto, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirán siendo los mismos mientras no haya más medios materiales y personales en los Juzgados.

El Arbitraje, único “desahucio exprés” efectivo

Desde su experiencia en el mercado de alquiler y la resolución de conflictos entre propietarios y arrendadores, Arrenta considera que haría falta establecer otro tipo de medidas, fundamentalmente en cuanto a medios. Por tanto, en 2009 y 2010, el único “desahucio exprés” realmente eficiente seguirá siendo el del Arbitraje de Derecho, que supone para los propietarios un ahorro medio de 6 meses en tiempo y de más de 5.000 € en esfuerzo económico.

Duración contrato alquiler

El contrato puede tener la duración que se quiera, 11 meses, 14 meses, 7 meses … da igual, pero mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de cinco años si cumple con todas sus obligaciones.

¿qué pasa cuando se terminan esos 11, 14 o 7 meses?

Que el contrato se prorroga de forma automática y obligatoria hasta sumar un mínimo de cinco años, como dice la LAU en su artículo 9.1.

Mucha gente cree que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así.

Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral...

El alquiler, lejos de converger con Europa

(PD/EFE).- España está aún muy lejos de la mayoría de países de su entorno en lo que a fomento del alquiler se refiere, con un mercado que supone el 7,5 por ciento del total, frente a la media del 30 por ciento de la UE, y con un porcentaje de vivienda protegida arrendada del 1 por ciento frente al 18 por ciento europeo.

Esta situación es la que pretende corregir el Gobierno de José Luís Rodríguez Zapatero, que esta semana anunció las dos primeras medidas de un plan de apoyo a la emancipación e impulso del alquiler, que pretende no sólo ayudar a los demandantes sino también estimular la oferta, para dinamizar un mercado que tradicionalmente no ha tenido ni apoyo estatal ni financiero.

Según el Ministerio de Vivienda, a finales de 2006 el parque de viviendas en España ascendía a 23,9 millones, de los que sólo 1,8 millones (7,5 por ciento) eran inmuebles arrendados y menos de 240.000 (1 por ciento) viviendas protegidas en alquiler, unas cifras que distan mucho de la media europea de acuerdo con los datos del Observatorio Europeo de la Vivienda Social (CECODHAS).

La situación en Alemania, con un parque de alquiler del 57 por ciento del total, es consecuencia de la masiva construcción de vivienda protegida llevada a cabo tras la Segunda Guerra Mundial, si bien en la actualidad la vivienda pública en alquiler supone el 6 por ciento, mientras que el otro 51 por ciento está en manos del sector privado.

En total hay 2,27 millones de hogares germanos que perciben ayudas directas al alquiler, aunque la cantidad depende del número de personas que viven en la casa, de los ingresos familiares y del importe del arriendo. También reciben ayuda estatal los jóvenes que se trasladen de ciudad para estudiar.

A mediados de los años 90, el gobierno alemán fomentó la adquisición de casa propia, con ayudas que alcanzaban el uno por ciento del importe de la compra, pero que desde el 1 de enero de 2006 ya no se conceden.

En Holanda tiene mayor peso la vivienda en propiedad (53 por ciento), si bien es el país europeo con el mayor porcentaje de vivienda protegida en alquiler (35 por ciento), que es promovida por el gobierno central.

También en el Reino Unido la vivienda pública de alquiler ha tenido tradicionalmente un peso importante (en la actualidad, el 20 por ciento del total), situación que cambió cuando Margaret Thatcher llegó al poder en 1979 e introdujo el derecho de compra para aquellos inquilinos de viviendas sociales. Hoy día la vivienda en propiedad llega al 70 por ciento.

Ese mismo porcentaje de vivienda en propiedad es el que pretende alcanzar el gobierno de Nicolas Sarkozy en Francia, donde el 38 por ciento de las viviendas son alquiladas (21 por ciento público y 17 por ciento privado), y para lograrlo se permitirá a los inquilinos comprar las viviendas de protección oficial que ya disfrutan en alquiler.

En el país vecino la política fiscal en materia de vivienda está equilibrada entre compra y arrendamiento, y en lo que se refiere a alquiler social, la ley francesa obliga a los municipios a destinar un 20 por ciento del parque total a este propósito, si bien muchos ayuntamientos no cumplen la norma porque las sanciones no son disuasorias.

Pero el paso más audaz en materia de vivienda lo ha dado Francia con la aprobación de una ley que prevé la posibilidad de denunciar al Estado ante los tribunales cuando la demanda de una vivienda protegida en alquiler no se satisfaga en un determinado plazo.

Italia es el país con la situación más parecida a la española, con el 81 por ciento de la vivienda en propiedad y el 19 por ciento en alquiler, la mayoría en manos del sector privado.

Al igual que en España, el Gobierno italiano está promoviendo un plan nacional (aún no aprobado) para facilitar el alquiler a las familias con rentas más bajas, que incluirá la supresión del impuesto sobre bienes inmuebles y mayores facilidades para los jóvenes.

Desgravación fiscal del alquiler y ayuda para los más jóvenes

El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y la ministra de Vivienda, Carme Chacón,han presentado en el Palacio de la Moncloa las dos medidas de su plan para facilitar el acceso a la vivienda, que quieren que entren en vigor el próximo 1 de enero.

El Gobierno crea una ayuda directa de 210 € al mes para los jóvenes que cobren menos de 22.000 € al año.

La primera de las medidas es una desgravación fiscal para el alquiler para las rentas más bajas, sin límite de edad.

La segunda, es una medida concreta destinada a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Se trata de una ayuda directa de 210 euros al mes para los jóvenes entre 22 y 30 años que cobren menos de 22.000 euros al año, que son ocho de cada diez, según el propio presidente del Gobierno. Además, el plan prevé un préstamo de 600 euros para la fianza exigida por los propietarios y un aval de seis meses.