El déficit de viviendas en latinoamérica

Para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, países deben mejorar normativa de tenencia de tierra, ampliar medios de financiamiento y movilizar recursos privados

América Latina y el Caribe encaran un considerable y creciente déficit habitacional que sólo se podrá atender si sus gobiernos promueven una mayor inversión por parte del sector privado para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, según un nuevo estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

En la actualidad, una de cada tres familias de América Latina y el Caribe —un total de 59 millones de personas— habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carente de servicios básicos. Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las zonas marginales, a causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles, según el estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe.

Este trabajo, la más reciente edición de la principal publicación académica del BID, Desarrollo en las Américas, estudia en profundidad los mercados de vivienda de 18 países y analiza la normativa legal y las políticas de vivienda de la región. El estudio muestra que en América Latina y el Caribe hay una mayor incidencia de zonas marginales que en otros países con niveles de ingresos comparables, evidencia de que los mercados de vivienda locales no están cubriendo la demanda de vivienda formal, especialmente para la población de bajos ingresos.

“Nuestra región debe abordar las causas y no sólo los síntomas del problema habitacional, asegurando que el mercado de vivienda funcione bien y ofrezca soluciones adecuadas y asequibles, con título de propiedad y acceso a servicios básicos, para que la gente no tenga que vivir en zonas marginales o en otros tipos de vivienda informal”, comentó César Bouillon, coordinador del estudio. “Una solución sustentable y de largo plazo requiere la movilización de recursos del sector privado para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos sencillamente no disponen de los medios para hacerlo por su cuenta”.

El estudio calcula que para que América Latina y el Caribe pueda reducir el actual déficit habitacional exclusivamente con viviendas construidas por los gobiernos en el marco de programas de desarrollo urbano, se debería más que septuplicar la inversión en programas de vivienda pública, implicando un gasto de US$ 310.000 millones, o 7,8 por ciento del producto bruto de la región.

Claramente los recursos públicos son insuficientes y la inversión privada es crucial para poder cerrar la brecha, según el estudio. Para poder captar inversiones del sector privado y ampliar la oferta de viviendas asequibles y mejorar las ya construidas, los gobiernos de la región deben generar incentivos para el uso mixto de la tierra, mejorar las normativa de registro de propiedades, aumentar el financiamiento hipotecario y explorar opciones como el alquiler y técnicas más modernas y eficientes de construcción de viviendas.

Déficit de vivienda por país

La región sufre tanto de una escasez de viviendas como de problemas de calidad, que comprenden desde la falta de títulos de propiedad a paredes hechas de materiales de desecho como el cartón, pisos de tierra y la ausencia de acceso a redes de agua potable y saneamiento. Datos de 18 países de la región indican que más de dos tercios de las familias de Nicaragua, Bolivia, Perú y Guatemala habitan en viviendas deficientes. En términos absolutos, Brasil y México son los países con los mayores déficits de vivienda

A pesar del progreso registrado en los últimos años, la falta de acceso a servicios de infraestructura básica sigue aquejando a muchas familias de la región, 21 por ciento de las cuales carecen de electricidad e instalaciones sanitarias. Doce por ciento de las viviendas son de materiales de construcción inadecuados, mientras que 6 por ciento tienen piso de tierra o condiciones de hacinamiento, que suelen ser nocivos para la salud. Alrededor de 11 por ciento de las familias carecen de un título de propiedad libre de defectos sobre la vivienda que habitan.

¿Qué hacer?

En la actualidad, la mayor parte de la población que vive en las principales ciudades de la región sencillamente carece de suficientes medios económicos o no puede acceder a un crédito hipotecario para ni siquiera las viviendas más económicas ofrecidas por el sector privado. Más de la mitad de las familias de Caracas, La Paz, Buenos Aires, Sao Paulo, Río de Janeiro, Ciudad de México, Quito y Managua, no pueden costearse otra cosa que una morada construida por su propia cuenta.

Los gobiernos de la región deben incrementar la inversión en obras básicas de infraestructura y modernizar la normativa legal a fin de acrecentar la oferta de lotes con servicios básicos y seguridad en términos de posesión legal para familias de bajos ingresos. El estudio también recomienda facilitar una mayor participación del sector privado en la oferta de financiamiento hipotecario para tales familias. Para ello es necesario modificar las leyes y actualizar las entidades públicas, para brindar mayor protección a los derechos de los acreedores, sistemas de evaluación del riesgo crediticio más eficaces y registros de la propiedad más amplios.

Los autores del estudio también sugieren que los gobiernos deberían adoptar políticas que ofrezcan a las familias más flexibilidad para satisfacer sus necesidades de vivienda, yendo más allá de la simple entrega directa de techo a las familias de bajos ingresos y de los subsidios para la compra de vivienda.

Una de las opciones para ampliar el menú de intervenciones públicas para cerrar las brechas de vivienda en la región es promover un mercado de alquiler de viviendas económicas, incentivando la creación de empresas privadas especializadas en vivienda de alquiler para personas de bajos ingresos. Eso contribuiría a aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles y le brindaría a este segmento de la población la posibilidad de adaptarse a los ciclos económicos, ya que les resultaría más fácil mudarse a zonas con mejores perspectivas laborales.

Apoyar el mejoramiento de las viviendas existentes a través de programas conjuntos entre organizaciones no gubernamentales y empresas privadas también puede ser un medio importante para reducir el déficit de vivienda en la región, ya que la mayoría de las viviendas son construidas por las mismas familias que las habitan. Debido a que los costos de construcción representan casi dos terceras partes del precio de venta de una vivienda, los autores también sugieren que los países harían bien en promover una mayor competencia entre constructores y alentar la adopción de técnicas de construcción más eficientes y económicas para reducir los costos de las viviendas nuevas.

“No existe una solución única para eliminar la brecha de vivienda en la región. Se deben ofrecer más y mejores opciones a las familias mediante políticas: alquilar o comprar, mudarse o quedarse, endeudarse o no, comprar o construir”, señala Bouillon. “Un amplio menú de opciones puede contribuir en gran medida a mejorar las vidas de millones de personas y contribuir al desarrollo económico y social de nuestra región”.

fuente: banco interamericano de desarrollo