En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha vivido un boom sin precedentes que, sin embargo, empieza a pasar factura a las compañías del sector. La anunciada desaceleración del negocio en la Península Ibérica ha empezado a hacer acto de presencia. Y promete ir a más. Por eso, muchos empresarios han decidido cruzar el Atlántico y replicar en la otra orilla del océano la historia de éxito y altas rentabilidades que han vivido en España.
Fadesa, Grupo San José, OHL, Grupo Mall, Lar, Sotogrande, Salvago o Anida (la inmobiliaria del banco BBVA) son sólo la avanzadilla. Ellas ya han puesto la primera piedra en Latinoamérica. Pero detrás prometen llegar muchas más, como se comprobó en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la cita más importante del sector en España, que se celebró el pasado mes de mayo. El 17 por ciento de las viviendas que se comercializaron en esta feria correspondían al mercado internacional y, de ellas, la mayoría se ubican en América Latina. No en vano, las empresas españolas son la segunda potencia inversora de la región.
¿Estamos ante un nuevo boom inmobiliario? "El "boom" está en sus comienzos. Parece que el calentamiento será progresivo y dependiendo de cómo responda la demanda será de largo plazo", señala Miguel Hernández, Director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa. En su opinión, "las inmobiliarias españolas están invirtiendo en Latinoamérica por un triple motivo: el agotamiento del mercado residencial español, la enorme liquidez generada en los últimos años y la estabilidad económica y potencial demográfico de los países de la región".
Una opinión que subraya Mauro Guillén, Director del Joseph H. Lauder Institute of Management and Internacional Studies de Wharton. "Ante el cambio de ciclo, las inmobiliarias buscan mercados alternativos o diversificarse. Ambas opciones son viables si se escogen los mercados con potencial. América Latina es muy volátil, por eso puede resultar atractiva. Los precios son aún bajos y el potencial muy elevado. Hay que mirar a la región como una posibilidad más de diversificación, sin ponderarla demasiado alto. Creo que conviene invertir allí, pero también en Europa del Este, Oriente Medio y, quizás, en Estados Unidos cuando caigan un poco los precios", explica.
El catedrático de Organización de Empresas de la Universidad de Oviedo, Esteban García-Canal, no deja pasar por alto la cercanía cultural y la experiencia acumulada en España para explicar el creciente interés de las inmobiliarias por América Latina. "Presenta características similares a las de otras empresas españolas que consideran que pueden rentabilizar en Latinoamérica la experiencia y saber hacer acumulados en España. Además, está la venta del idioma y el menor desarrollo de las empresas autóctonas y ciertas características del sector inmobiliario: en primer lugar, la situación actual de burbuja inmobiliaria en España; en segundo lugar, la demanda que algunos inversores españoles pueden tener, por diferentes motivos, en América Latina, y que facilita el éxito de los proyectos".
Las rentabilidades que ofrece este mercado difieren mucho en función del país, pero todas se cuentan, al menos, con cifras de dos dígitos, gracias al bajo precio del suelo, la progresiva recuperación económica, el menor coste de la mano de obra, la creciente demanda de una segunda residencia por parte de compradores estadounidenses y el atractivo turístico de las playas Latinoamericanas.
Aunque también existen fenómenos concretos que animan a las inmobiliarias, como la ampliación del Canal de Panamá, en cuyas obras se van a invertir 35.000 millones de dólares y que se ha convertido en un auténtico balón de oxigeno para el país y, sobre todo, para su capital. Grupo Mall, por ejemplo, arrancó el año pasado el desarrollo de un ambicioso complejo, de 400.000 metros cuadrados, donde se ubicará el rascacielos residencial más alto de Latinoamérica, con 250 metros de altura, un centro comercial y 2.500 viviendas en Punta Pacífica, una zona de alto standing ubicada entre la Bahía de Panamá, el Parque Natural Metropolitano y el canal.
A pesar de las peculiaridades de cada país, el profesor Hernández ofrece una receta general para la región: "América Latina es el mercado ideal para los promotores residenciales de primera vivienda. Los de segunda se centrarán en México, Brasil y Centroamérica, donde se desarrollarán proyectos muy específicos. De hecho, la mayoría de las empresas españolas están especializadas en el mercado residencial y replicarán el modelo con el que ya han triunfado en España. No obstante, considero que los segmentos comercial y logístico también tienen muchísimo potencial. En cambio, el negocio de oficinas tiene más riesgos y sólo se desarrollará en localizaciones muy concretas".
Brasil y México, a la cabeza
Aunque las inmobiliarias españolas están rastreando oportunidades en todos los rincones de Latinoamérica, el profesor Jaime Sabal, de Esade, recomienda buscar siempre el binomio estabilidad institucional-oportunidades de negocio. Un matrimonio que, en su opinión, cumplen a la perfección México y Brasil. "Son mercados estables a medio plazo. A largo plazo, no sé si habrá problemas políticos importantes. Un desarrollo inmobiliario no toma más de tres o cuatro años y, dentro de ese horizonte, México y Brasil son interesantes, son países estables y grandes, donde hay muchísimas oportunidades de hacer negocio. Por su tamaño y estabilidad son atractivos y, además, están relativamente desarrollados. No obstante, estas fortaleces conllevan mayor competencia, y de hecho, tanto en Brasil como en México hay inmobiliarias importantes".
En Baja California, Fadesa lidera uno de los proyectos más espectaculares del país azteca y de toda Latinoamérica: un complejo turístico que contempla la construcción de 6.500 viviendas, 7.000 habitaciones repartidas en varios hoteles de lujo, zonas de ocio, servicios y cuatro campos de golf. Un ambicioso desarrollo dirigido a millonarios estadounidenses y canadienses y cuya puesta en marcha exigirá invertir más de 4.000 millones de euros. Además, la empresa presidida por Fernando Martín cuenta con otros tres proyectos en el país azteca, en los estados de Nayarit, Guadalajara y Guanajuato, que suman otro 700 millones de euros de inversión.
Grupo Lar, por su parte, aterrizó en el país hace dos años, aliado con la empresa local Acción, y cuenta ya con 18 promociones repartidas por los estados de México, Guadalajara, Monterrey, Quintana Roo, Puebla y en la capital. Con varias promociones ya en fase de comercialización, la compañía prevé cerrar este ejercicio con cerca de mil viviendas vendidas y 700 millones de inversión.
OHL también figura entre las empresas que han apostado claramente por México. En Mayakoba (Riviera Maya), el grupo presidido por el ex ministro español Juan Miguel Villar Mir ha invertido 1.400 millones de dólares en un complejo turístico compuesto por seis hoteles de lujo y tres campos de golf, repartidos sobre una superficie de 6,5 millones de metros cuadrados. Un ambicioso proyecto cuyo primer éxito llegó hace pocos meses, cuando se convirtió en el primer enclave mexicano autorizado por la PGA (Professional Golfers' Association) para formar parte de su elitista circuito.
Múltiples oportunidades
Otro mercado que despierta la confianza del profesor Sabal es Chile. "Aunque se trata de un mercado más pequeño, resulta interesante por su estabilidad -explica-. En Colombia, a medio plazo también hay muchas oportunidades. Cuenta con buenas reglas del juego y, aunque puede que dentro de tres, cuatro o cinco años haya problemas políticos, dentro del horizonte inmobiliario ofrece oportunidades interesantes para construir y vender. Otro mercado que no debe perderse de vista es Costa Rica, un país pequeño pero bastante estable. En cambio, recomendaría esperar antes de invertir en Argentina, donde siguen apreciándose muchos riesgos", añade.
Las precauciones que recomienda el profesor de Esade no han impedido al Grupo San José anunciar el mayor desarrollo urbano de capital privado llevado a cabo en el país en los últimos cincuenta años. La empresa gallega prevé levantar 20.000 viviendas en un terreno de 1,12 millones de metros cuadrados próximo a Buenos Aires. La futura urbanización supondrá una inversión de 700 millones de dólares (unos 530 millones de euros), contará con un centro comercial, 160.000 metros cuadrados de zonas verdes, áreas de servicio, 200.000 metros cuadrados de nuevas calles, centros de salud y educativos.
El profesor Hernández, en cambio, se muestra más confiado con las oportunidades que ofrece Argentina. En su opinión, la clasificación de los países más interesantes de Latinoamérica es la siguiente: "Primero, México, porque reúne los dos requisitos de estabilidad económica y jurídica. Brasil, prácticamente, también aprueba esta nota de corte. En otro nivel estaría Argentina; y en un tercero el resto".
En su opinión, el gran atractivo del país azteca responde a tres motivos fundamentales: "tiene un Tratado de Libre Comercio que estabiliza enormemente su economía; un indudable atractivo turístico de sus costas y una población joven muy numerosa que representa una demanda potencial muy interesante, si se le ofrece el producto adecuado".
Oportunidades, riesgos y competencia
Aunque es indudable las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de América Latina, la región no está exenta de peligros. "Los riesgos específicos varían de país a país, en función de la inestabilidad macroeconómica y de la inestabilidad regulatoria", señala el profesor García-Canal. "México, básicamente, sí ofrece las condiciones macroeconómicas y jurídicas necesarias por su adhesión al Tratado de Libre Comercio. Brasil ha demostrado unas políticas económicas razonablemente estables, pero el resto de los países añaden la incertidumbre del tipo cambiario al riesgo empresarial del negocio inmobiliario", añade su colega del Instituto de Empresa.
Otro factor que puede condicionar la inversión de las inmobiliarias españolas en Latinoamérica son las oportunidades que también ofrece Europa del Este, sobre todo, los países que ya se han incorporado a la Unión Europea y aquellas que lo harán en los próximos años. "Europa del Este tiene una desventaja respecto a América Latina: es más pequeño y hay menos oportunidades. En cambio, ofrece mucha más estabilidad institucional y regulatoria. No corres el riesgo de que te cambien las reglas de juego o haya problemas políticos que puedan afectar al negocio y, dentro de los países que ya se han incorporado a la Unión Europea, esta opción es prácticamente imposible. La estabilidad institucional, por tanto, hace que el Este sea especialmente atractivo para las compañías españolas", señala el profesor Sabal.
Frente a estas ventajas del Oriente europeo, el docente destaca la menor competencia que se encuentran las inmobiliarias españolas en Latinoamérica. "Realmente, no hay muchos inversores extranjeros interesados en el área latinoamericana. Los competidores pueden ser los propios latinoamericanos y, sobre todo, las empresas brasileñas o mexicanas que quieran entrar en otros países. Hay poca competencia de empresas extranjeras en el sector, en ese sentido hay una oportunidad".
Fuente: Universia Knowledge Wharton
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