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El precio de los alquileres en España, sólo sube un 0'4%

La parálisis del sector de la vivienda sigue haciendo que los alquileres se mantengan estables y hasta bajen. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de las viviendas en alquiler se incrementó un 0,4% en septiembre, al igual que en el mes anterior, con lo que repitió la menor subida de la serie histórica, que arranca en 2002.

Las viviendas en alquiler suben pero mucho menos de lo que se encarece la vida. Su aumento de septiembre es tres puntos porcentuales menor que el experimentado por el índice general, que registró una subida interanual del 3,4% en el mismo mes.

En términos intermensuales, las rentas de alquiler se mantuvieron estables, mientras que la variación acumulada se situó en una tasa del 0,2%.

De Murcia a Cataluña

El promedio del INE indica una subida del 0,4%. En el detalle por comunidades autónomas se observa que donde más se abaratan los alquileres es en Murcia, y donde más suben en Cataluña.

Destacan los descensos localizados en cinco comunidades autónomas: Murcia (-1,7%), La Rioja (-0,7%), Navarra (-0,6%), Comunidad Valenciana (-0,3%), Aragón (-0,2%) y Comunidad de Madrid (-0,2%).

Por el contrario, las principales subidas se localizaron en Cataluña (+1,2%), Galicia (+1%), Asturias (+0,9%), País Vasco (+0,9%), Castilla y León (+0,8%), Ceuta (+0,7%), Melilla (+0,7%), Baleares (+0,5%) y Cantabria (+0,5%).

Por debajo de la media nacional (+0,4%), completaron la lista Andalucía (+0,3%), Extremadura (+0,3%), Canarias (+0,2%) y Castilla-La Mancha, que no registró variación.

Por otro lado, en el capítulo de gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 1,9% interanual, 1,5 puntos menos que el índice general, y aumentaron un 0,3% respecto al mes de agosto

Nuevas reglas alquiler en España

El mercado del alquiler español tiene nuevas reglas. El Gobierno ha presentado en su último Consejo de Ministros de agosto un Proyecto de Ley que pretende dinamizar este mercado y situar la tasa de viviendas alquiladas cerca de la media europea, el 30%, por el 17% de España, porque "algo nos está pasando. Te pones a ver precios y son muy altos", ha señalado la ministra de Fomento Ana Pastor. La mayoría de las medidas se conocen desde el mes de mayo.

Según Pastor, la reforma del alquiler aumentará la oferta y bajará los precios de los pisos, algo que sólo se consigue garantizando la seguridad de los propietarios. Actualmente, el Gobierno no elabora de estadísticas del mercado del alquiler.

Entre las novedades de la norma, que pasará por el Congreso, destacan los fuertes estímulos introducidos que favorecen a las inmobiliarias que inviertan en el sector del alquiler, y a las que ya están en él, pues las libera de buena parte de sus obligaciones fiscales, con el objetivo de aligerar el gigantesco 'stock' -700.000 casas- y el parque de viviendas vacías -unos tres millones, según la ministra-, que tanto preocupan al Gobierno.

Al referirse a la nueva norma, Pastor afirma que se basa en el equilibrio, porque "todos podemos ser en algún momento inquilinos o propietarios". Pero la norma favorece claramente al propietario, especialmente en cuanto a las condiciones de los nuevos contratos y a la reducción de los plazos hacia el desahucio de la vivienda.

Medidas anti-morosidad

A partir de la aprobación de la Ley, los inquilinos que se retrasen en el pago de su renta de alquiler podrán ser desahuciados si no cumplen en el plazo de 10 días, en lugar del mes del que disponían hasta ahora.

Además, los caseros podrán advertir al juzgado de una situación de morosidad desde el primer mes de impago. Finalmente, los desahucios sólo requerirán de un funcionario judicial, en lugar de los dos que se personaban en el lanzamiento hasta la fecha, de forma que un mismo juzgado podrá cubrir más procesos.

Para los expertos consultados por ELMUNDO.es, las medidas que introduce el Gobierno deberían ir acompañadas de más efectivos judiciales por lo que, hoy por hoy, es difícil que se acorten los plazos actuales de los desahucios.

Duración del contrato

El plazo de prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres años, y el de prórroga tácita de tres a uno. Por otro lado, el inquilino podrá abandonar la vivienda si avisa con un mes de antelación, algo que beneficiará, según la ministra, especialmente a los jóvenes. "Esto permitirá a los propietarios recuperar la vivienda cuando la necesite y al inquilino poder abandonarla si ve que no va a poder seguir pagando", afirma la ministra.

Recuperación de la vivienda

La Ley garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento si hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad.

Actualización de la renta

El propietario de una vivienda podrá pactar con su inquilino la fórmula para actualizar la renta, de forma que el IPC no será el único referente para dicha actualización.

Fiscalidad de las Socimis

Parte importante de los cambios se centran también en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).

"El éxito de las Socimis ha sido más que discutible", ha señalado la ministra, pues sólo hay inscritas diez en la CNMV, cifra que ha motivado su renovación. creadas en 2009, son sociedades cuya actividad principal es la inversión en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como cualquier otro inmueble urbano.

Entre los cambios con respecto al anteproyecto se encuentra que ahora la Socimi tribute al 0% en el Impuesto de Sociedades, y se desplaza la tributación al dividendo que tributará al 19%. Además, las Socimis tendrán que repartir el 80% de los beneficios como dividendo.

Renteros profesionales

Para las empresas del sector, la nueva Ley reduce del 10% al 8% el impuesto de sociedades que pagan con carácter general por alquilar inmuebles y se recorta el número de requisitos necesarios para acogerse a esa deducción.

El texto elimina el gravamen especial de bienes inmuebles para sociedades que no estén residenciadas en España, excepto para aquellas que tributen en paraísos fiscales.

fuente: portal inmobiliario

Desahucio express para los retrasos de pago en alquiler

Los inquilinos que se retrasen en el pago de la renta de alquiler podrán ser desahuciados en un plazo de diez días si no presentan alegaciones ante el juez, según el anteproyecto de Ley de Medidas para la Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, que se aprobará este viernes en el Consejo de Ministros. La reforma llega en el año récord de desahucios decretados por los juzgados españoles, con 46.559 sólo en el primer trimestre.

En un encuentro con la prensa, la ministra de Fomento, Ana Pastor, ha explicado que, con la normativa en vigor, el arrendador se ve obligado a acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio. "Además, el inquilino tenía la posibilidad de pagar en el último momento y evitar la ejecución", ha señalado.

Con la nueva ley, se establece un plazo de diez días para que el arrendatario pague su deuda, "y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites". Asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del Secretario Judicial que se empleaba hasta ahora.

Según Pastor, "lo que se quiere es reducir el procedimiento tedioso que tenía que llevar a cabo hasta ahora para dictar una resolución, pues lo que está claro es que el que no paga, no va a pagar aunque se le dé más plazo".

El secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá, ha asegurado que, "aunque pueda parecer que esta medida sea una ventaja para el arrendador, lo cierto es que se quiere evitar la picaresca en los contratos de alquiler".

"Es un asunto delicado, porque ahora los desahucios nos inquietan a todos. Por ello, se abre un plazo de diez días para hacer alegaciones ante el juez", ha subrayado Catalá, quien cree que la sociedad "siempre ve la parte del pobre inquilino que no puede pagar, pero no se puede olvidar tampoco a la parte arrendadora, que quizá tenga ese inmueble como fuente de ingresos".

Así, el secretario de Estado ha afirmado que los plazos de desahucio, "que ahora están en meses o más, se verán reducidos notablemente, ya que la ley permitirá agilizar los procesos judiciales, pues, a partir de ahora, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución".

Los arrendatarios podrán rescindir los contratos si avisan con un mes de antelación, sea cual sea la duración original del alquiler

Otro de los principales aspectos de la nueva normativa para el mercado del alquiler es la potestad del arrendatario de rescindir el contrato sin tener que pagar ninguna indemnización si lo comunica con un mes de antelación, "independientemente de la duración de éste".

Asimismo, el dueño de la vivienda podrá recuperarla para residencia habitual (siempre que sea para él, para familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, "siempre con un plazo de dos meses de preaviso".

"Antes el dueño solo podía recuperar su casa para utilizarla como residencia habitual siempre que se hubiese pactado previamente en el contrato", ha destacado la ministra de Fomento, para quien "esta mejora es una cuestión de sentido común".

Por otra parte, el comprador de una vivienda arrendada solo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, "aunque continúa sin ser obligatoria esta inscripción".

En la normativa vigente, en los contratos de duración inferior a cinco años, el comprador está obligado a mantener al inquilino ese periodo de tiempo, "esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad". En los contratos superiores a cinco años, si no están registrados, el comprador debe mantener al arrendatario los cinco años y, si lo está, debe mantenerlo la totalidad del plazo del contrato.

Sólo el 17% de la población reside en una vivienda de alquiler

Para la titular de la cartera de Fomento, el "principal" objetivo de este proyecto de ley es flexibilizar el mercado del alquiler, reforzar la seguridad jurídica y mejorar la regulación del procedimiento judicial de desahucio.

"La reforma se plantea porque tenemos un mercado del alquiler muy pequeño frente al resto de países de la UE, pues solo un 17% de la población tiene vivienda de alquiler, frente al 83% que la tiene en propiedad", ha aseverado Pastor, para quien "lo más gordo" es el stock de 700.000 viviendas vacías que hay en España.

En cuanto a las previsiones de los resultados que puede obtener la nueva regulación, Ana Pastor ha apostado por mantenerse "prudente", ya que considera que "hay muchos escenarios posibles, porque el mercado de vivienda es una realidad multivariante".

"La situación que tenemos en este momento es bastante mala, tirando a muy mala", ha confesado la ministra, quien cree que con el Anteproyecto de Ley "se mejorará" la situación y se dinamizará "de forma importante" el mercado, "porque hay mucha gente que quiere alquilar y otra mucha que quiere arrendar su vivienda, por lo que esas dos realidades deberían casar".

Récord de desahucios en 2012

La reforma llega en el año récord de desahucios decretados por los juzgados españoles, con 46.559 en el primer trimestre.

Artículo leído en publico.es

Camara de Comercio de Zaragoza, atiende a más de 550 emprendedores

La Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza ya ha atendido en lo que va de año a más de 550 personas interesadas en montar su propio negocio, de las que el 60 por ciento se encuentra en situación de desempleo.

A la hora de poner en marcha su propia empresa, la inversión que barajan estas personas es "ajustada", de entre 20.000 y 30.000 euros para abrir un comercio o coger un traspaso, y entre 6.000 y 7.000 euros para iniciar la actividad de un gabinete o despacho profesional, ha informado la Cámara en un comunicado.

Esta institución ha indicado que los jóvenes se decantan por impulsar negocios relacionados con sus estudios y los emprendedores de mayor edad apuestan por modelos tradicionales como los comercios de proximidad.

Igualmente, ha explicado que una tendencia que sí se ha consolidado es la apuesta por la formación a la hora de madurar el proyecto empresarial. En este sentido, más de 300 personas ya han participado este año en los talleres 'Emprende paso a paso' de la Cámara de Zaragoza.

En las sesiones, dirigidas a personas sin experiencia empresarial, se explica cuáles son los pasos para poner en marcha una empresa, cómo valorar su viabilidad, si existen subvenciones para su proyecto y dónde pueden solicitarlas o cómo seleccionar la forma jurídica que más se ajuste a sus necesidades, entre otras cuestiones.

El próximo taller se celebrará el 29 de agosto, pero las plazas ya están completas; los siguientes se impartirán el 12 y el 20 de septiembre.

VIABILIDAD

Por otro lado, los servicios de emprendedores de la Cámara Zaragoza han efectuado en el primer semestre de 2012 más de 90 estudios de viabilidad de proyectos de emprendedores.

Estos estudios ayudan a definir el proyecto del emprendedor y en ellos se valoran factores como el equipamiento comercial de la zona y la competencia o la estructura demográfica del área, que permiten estimar las posibilidades de éxito.

Además, mediante el análisis de las cifras obtenidas en el informe económico-financiero, el emprendedor analiza si los ingresos mínimos para cubrir gastos se corresponden con un volumen de negocio factible.

artículo leído en europapress

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Realtors españoles hacen las américas

En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha vivido un boom sin precedentes que, sin embargo, empieza a pasar factura a las compañías del sector. La anunciada desaceleración del negocio en la Península Ibérica ha empezado a hacer acto de presencia. Y promete ir a más. Por eso, muchos empresarios han decidido cruzar el Atlántico y replicar en la otra orilla del océano la historia de éxito y altas rentabilidades que han vivido en España.

Fadesa, Grupo San José, OHL, Grupo Mall, Lar, Sotogrande, Salvago o Anida (la inmobiliaria del banco BBVA) son sólo la avanzadilla. Ellas ya han puesto la primera piedra en Latinoamérica. Pero detrás prometen llegar muchas más, como se comprobó en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la cita más importante del sector en España, que se celebró el pasado mes de mayo. El 17 por ciento de las viviendas que se comercializaron en esta feria correspondían al mercado internacional y, de ellas, la mayoría se ubican en América Latina. No en vano, las empresas españolas son la segunda potencia inversora de la región.

¿Estamos ante un nuevo boom inmobiliario? "El "boom" está en sus comienzos. Parece que el calentamiento será progresivo y dependiendo de cómo responda la demanda será de largo plazo", señala Miguel Hernández, Director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa. En su opinión, "las inmobiliarias españolas están invirtiendo en Latinoamérica por un triple motivo: el agotamiento del mercado residencial español, la enorme liquidez generada en los últimos años y la estabilidad económica y potencial demográfico de los países de la región".

Una opinión que subraya Mauro Guillén, Director del Joseph H. Lauder Institute of Management and Internacional Studies de Wharton. "Ante el cambio de ciclo, las inmobiliarias buscan mercados alternativos o diversificarse. Ambas opciones son viables si se escogen los mercados con potencial. América Latina es muy volátil, por eso puede resultar atractiva. Los precios son aún bajos y el potencial muy elevado. Hay que mirar a la región como una posibilidad más de diversificación, sin ponderarla demasiado alto. Creo que conviene invertir allí, pero también en Europa del Este, Oriente Medio y, quizás, en Estados Unidos cuando caigan un poco los precios", explica.

El catedrático de Organización de Empresas de la Universidad de Oviedo, Esteban García-Canal, no deja pasar por alto la cercanía cultural y la experiencia acumulada en España para explicar el creciente interés de las inmobiliarias por América Latina. "Presenta características similares a las de otras empresas españolas que consideran que pueden rentabilizar en Latinoamérica la experiencia y saber hacer acumulados en España. Además, está la venta del idioma y el menor desarrollo de las empresas autóctonas y ciertas características del sector inmobiliario: en primer lugar, la situación actual de burbuja inmobiliaria en España; en segundo lugar, la demanda que algunos inversores españoles pueden tener, por diferentes motivos, en América Latina, y que facilita el éxito de los proyectos".

Las rentabilidades que ofrece este mercado difieren mucho en función del país, pero todas se cuentan, al menos, con cifras de dos dígitos, gracias al bajo precio del suelo, la progresiva recuperación económica, el menor coste de la mano de obra, la creciente demanda de una segunda residencia por parte de compradores estadounidenses y el atractivo turístico de las playas Latinoamericanas.

Aunque también existen fenómenos concretos que animan a las inmobiliarias, como la ampliación del Canal de Panamá, en cuyas obras se van a invertir 35.000 millones de dólares y que se ha convertido en un auténtico balón de oxigeno para el país y, sobre todo, para su capital. Grupo Mall, por ejemplo, arrancó el año pasado el desarrollo de un ambicioso complejo, de 400.000 metros cuadrados, donde se ubicará el rascacielos residencial más alto de Latinoamérica, con 250 metros de altura, un centro comercial y 2.500 viviendas en Punta Pacífica, una zona de alto standing ubicada entre la Bahía de Panamá, el Parque Natural Metropolitano y el canal.

A pesar de las peculiaridades de cada país, el profesor Hernández ofrece una receta general para la región: "América Latina es el mercado ideal para los promotores residenciales de primera vivienda. Los de segunda se centrarán en México, Brasil y Centroamérica, donde se desarrollarán proyectos muy específicos. De hecho, la mayoría de las empresas españolas están especializadas en el mercado residencial y replicarán el modelo con el que ya han triunfado en España. No obstante, considero que los segmentos comercial y logístico también tienen muchísimo potencial. En cambio, el negocio de oficinas tiene más riesgos y sólo se desarrollará en localizaciones muy concretas".

Brasil y México, a la cabeza

Aunque las inmobiliarias españolas están rastreando oportunidades en todos los rincones de Latinoamérica, el profesor Jaime Sabal, de Esade, recomienda buscar siempre el binomio estabilidad institucional-oportunidades de negocio. Un matrimonio que, en su opinión, cumplen a la perfección México y Brasil. "Son mercados estables a medio plazo. A largo plazo, no sé si habrá problemas políticos importantes. Un desarrollo inmobiliario no toma más de tres o cuatro años y, dentro de ese horizonte, México y Brasil son interesantes, son países estables y grandes, donde hay muchísimas oportunidades de hacer negocio. Por su tamaño y estabilidad son atractivos y, además, están relativamente desarrollados. No obstante, estas fortaleces conllevan mayor competencia, y de hecho, tanto en Brasil como en México hay inmobiliarias importantes".

En Baja California, Fadesa lidera uno de los proyectos más espectaculares del país azteca y de toda Latinoamérica: un complejo turístico que contempla la construcción de 6.500 viviendas, 7.000 habitaciones repartidas en varios hoteles de lujo, zonas de ocio, servicios y cuatro campos de golf. Un ambicioso desarrollo dirigido a millonarios estadounidenses y canadienses y cuya puesta en marcha exigirá invertir más de 4.000 millones de euros. Además, la empresa presidida por Fernando Martín cuenta con otros tres proyectos en el país azteca, en los estados de Nayarit, Guadalajara y Guanajuato, que suman otro 700 millones de euros de inversión.

Grupo Lar, por su parte, aterrizó en el país hace dos años, aliado con la empresa local Acción, y cuenta ya con 18 promociones repartidas por los estados de México, Guadalajara, Monterrey, Quintana Roo, Puebla y en la capital. Con varias promociones ya en fase de comercialización, la compañía prevé cerrar este ejercicio con cerca de mil viviendas vendidas y 700 millones de inversión.

OHL también figura entre las empresas que han apostado claramente por México. En Mayakoba (Riviera Maya), el grupo presidido por el ex ministro español Juan Miguel Villar Mir ha invertido 1.400 millones de dólares en un complejo turístico compuesto por seis hoteles de lujo y tres campos de golf, repartidos sobre una superficie de 6,5 millones de metros cuadrados. Un ambicioso proyecto cuyo primer éxito llegó hace pocos meses, cuando se convirtió en el primer enclave mexicano autorizado por la PGA (Professional Golfers' Association) para formar parte de su elitista circuito.

Múltiples oportunidades

Otro mercado que despierta la confianza del profesor Sabal es Chile. "Aunque se trata de un mercado más pequeño, resulta interesante por su estabilidad -explica-. En Colombia, a medio plazo también hay muchas oportunidades. Cuenta con buenas reglas del juego y, aunque puede que dentro de tres, cuatro o cinco años haya problemas políticos, dentro del horizonte inmobiliario ofrece oportunidades interesantes para construir y vender. Otro mercado que no debe perderse de vista es Costa Rica, un país pequeño pero bastante estable. En cambio, recomendaría esperar antes de invertir en Argentina, donde siguen apreciándose muchos riesgos", añade.

Las precauciones que recomienda el profesor de Esade no han impedido al Grupo San José anunciar el mayor desarrollo urbano de capital privado llevado a cabo en el país en los últimos cincuenta años. La empresa gallega prevé levantar 20.000 viviendas en un terreno de 1,12 millones de metros cuadrados próximo a Buenos Aires. La futura urbanización supondrá una inversión de 700 millones de dólares (unos 530 millones de euros), contará con un centro comercial, 160.000 metros cuadrados de zonas verdes, áreas de servicio, 200.000 metros cuadrados de nuevas calles, centros de salud y educativos.

El profesor Hernández, en cambio, se muestra más confiado con las oportunidades que ofrece Argentina. En su opinión, la clasificación de los países más interesantes de Latinoamérica es la siguiente: "Primero, México, porque reúne los dos requisitos de estabilidad económica y jurídica. Brasil, prácticamente, también aprueba esta nota de corte. En otro nivel estaría Argentina; y en un tercero el resto".

En su opinión, el gran atractivo del país azteca responde a tres motivos fundamentales: "tiene un Tratado de Libre Comercio que estabiliza enormemente su economía; un indudable atractivo turístico de sus costas y una población joven muy numerosa que representa una demanda potencial muy interesante, si se le ofrece el producto adecuado".

Oportunidades, riesgos y competencia

Aunque es indudable las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de América Latina, la región no está exenta de peligros. "Los riesgos específicos varían de país a país, en función de la inestabilidad macroeconómica y de la inestabilidad regulatoria", señala el profesor García-Canal. "México, básicamente, sí ofrece las condiciones macroeconómicas y jurídicas necesarias por su adhesión al Tratado de Libre Comercio. Brasil ha demostrado unas políticas económicas razonablemente estables, pero el resto de los países añaden la incertidumbre del tipo cambiario al riesgo empresarial del negocio inmobiliario", añade su colega del Instituto de Empresa.

Otro factor que puede condicionar la inversión de las inmobiliarias españolas en Latinoamérica son las oportunidades que también ofrece Europa del Este, sobre todo, los países que ya se han incorporado a la Unión Europea y aquellas que lo harán en los próximos años. "Europa del Este tiene una desventaja respecto a América Latina: es más pequeño y hay menos oportunidades. En cambio, ofrece mucha más estabilidad institucional y regulatoria. No corres el riesgo de que te cambien las reglas de juego o haya problemas políticos que puedan afectar al negocio y, dentro de los países que ya se han incorporado a la Unión Europea, esta opción es prácticamente imposible. La estabilidad institucional, por tanto, hace que el Este sea especialmente atractivo para las compañías españolas", señala el profesor Sabal.

Frente a estas ventajas del Oriente europeo, el docente destaca la menor competencia que se encuentran las inmobiliarias españolas en Latinoamérica. "Realmente, no hay muchos inversores extranjeros interesados en el área latinoamericana. Los competidores pueden ser los propios latinoamericanos y, sobre todo, las empresas brasileñas o mexicanas que quieran entrar en otros países. Hay poca competencia de empresas extranjeras en el sector, en ese sentido hay una oportunidad".

Fuente: Universia Knowledge Wharton