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miércoles, 30 de mayo de 2012

Realtors españoles hacen las américas

En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha vivido un boom sin precedentes que, sin embargo, empieza a pasar factura a las compañías del sector. La anunciada desaceleración del negocio en la Península Ibérica ha empezado a hacer acto de presencia. Y promete ir a más. Por eso, muchos empresarios han decidido cruzar el Atlántico y replicar en la otra orilla del océano la historia de éxito y altas rentabilidades que han vivido en España.
Fadesa, Grupo San José, OHL, Grupo Mall, Lar, Sotogrande, Salvago o Anida (la inmobiliaria del banco BBVA) son sólo la avanzadilla. Ellas ya han puesto la primera piedra en Latinoamérica. Pero detrás prometen llegar muchas más, como se comprobó en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la cita más importante del sector en España, que se celebró el pasado mes de mayo. El 17 por ciento de las viviendas que se comercializaron en esta feria correspondían al mercado internacional y, de ellas, la mayoría se ubican en América Latina. No en vano, las empresas españolas son la segunda potencia inversora de la región.
¿Estamos ante un nuevo boom inmobiliario? "El "boom" está en sus comienzos. Parece que el calentamiento será progresivo y dependiendo de cómo responda la demanda será de largo plazo", señala Miguel Hernández, Director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa. En su opinión, "las inmobiliarias españolas están invirtiendo en Latinoamérica por un triple motivo: el agotamiento del mercado residencial español, la enorme liquidez generada en los últimos años y la estabilidad económica y potencial demográfico de los países de la región".
Una opinión que subraya Mauro Guillén, Director del Joseph H. Lauder Institute of Management and Internacional Studies de Wharton. "Ante el cambio de ciclo, las inmobiliarias buscan mercados alternativos o diversificarse. Ambas opciones son viables si se escogen los mercados con potencial. América Latina es muy volátil, por eso puede resultar atractiva. Los precios son aún bajos y el potencial muy elevado. Hay que mirar a la región como una posibilidad más de diversificación, sin ponderarla demasiado alto. Creo que conviene invertir allí, pero también en Europa del Este, Oriente Medio y, quizás, en Estados Unidos cuando caigan un poco los precios", explica.
El catedrático de Organización de Empresas de la Universidad de Oviedo, Esteban García-Canal, no deja pasar por alto la cercanía cultural y la experiencia acumulada en España para explicar el creciente interés de las inmobiliarias por América Latina. "Presenta características similares a las de otras empresas españolas que consideran que pueden rentabilizar en Latinoamérica la experiencia y saber hacer acumulados en España. Además, está la venta del idioma y el menor desarrollo de las empresas autóctonas y ciertas características del sector inmobiliario: en primer lugar, la situación actual de burbuja inmobiliaria en España; en segundo lugar, la demanda que algunos inversores españoles pueden tener, por diferentes motivos, en América Latina, y que facilita el éxito de los proyectos".
Las rentabilidades que ofrece este mercado difieren mucho en función del país, pero todas se cuentan, al menos, con cifras de dos dígitos, gracias al bajo precio del suelo, la progresiva recuperación económica, el menor coste de la mano de obra, la creciente demanda de una segunda residencia por parte de compradores estadounidenses y el atractivo turístico de las playas Latinoamericanas.
Aunque también existen fenómenos concretos que animan a las inmobiliarias, como la ampliación del Canal de Panamá, en cuyas obras se van a invertir 35.000 millones de dólares y que se ha convertido en un auténtico balón de oxigeno para el país y, sobre todo, para su capital. Grupo Mall, por ejemplo, arrancó el año pasado el desarrollo de un ambicioso complejo, de 400.000 metros cuadrados, donde se ubicará el rascacielos residencial más alto de Latinoamérica, con 250 metros de altura, un centro comercial y 2.500 viviendas en Punta Pacífica, una zona de alto standing ubicada entre la Bahía de Panamá, el Parque Natural Metropolitano y el canal.
A pesar de las peculiaridades de cada país, el profesor Hernández ofrece una receta general para la región: "América Latina es el mercado ideal para los promotores residenciales de primera vivienda. Los de segunda se centrarán en México, Brasil y Centroamérica, donde se desarrollarán proyectos muy específicos. De hecho, la mayoría de las empresas españolas están especializadas en el mercado residencial y replicarán el modelo con el que ya han triunfado en España. No obstante, considero que los segmentos comercial y logístico también tienen muchísimo potencial. En cambio, el negocio de oficinas tiene más riesgos y sólo se desarrollará en localizaciones muy concretas".
Brasil y México, a la cabeza
Aunque las inmobiliarias españolas están rastreando oportunidades en todos los rincones de Latinoamérica, el profesor Jaime Sabal, de Esade, recomienda buscar siempre el binomio estabilidad institucional-oportunidades de negocio. Un matrimonio que, en su opinión, cumplen a la perfección México y Brasil. "Son mercados estables a medio plazo. A largo plazo, no sé si habrá problemas políticos importantes. Un desarrollo inmobiliario no toma más de tres o cuatro años y, dentro de ese horizonte, México y Brasil son interesantes, son países estables y grandes, donde hay muchísimas oportunidades de hacer negocio. Por su tamaño y estabilidad son atractivos y, además, están relativamente desarrollados. No obstante, estas fortaleces conllevan mayor competencia, y de hecho, tanto en Brasil como en México hay inmobiliarias importantes".
En Baja California, Fadesa lidera uno de los proyectos más espectaculares del país azteca y de toda Latinoamérica: un complejo turístico que contempla la construcción de 6.500 viviendas, 7.000 habitaciones repartidas en varios hoteles de lujo, zonas de ocio, servicios y cuatro campos de golf. Un ambicioso desarrollo dirigido a millonarios estadounidenses y canadienses y cuya puesta en marcha exigirá invertir más de 4.000 millones de euros. Además, la empresa presidida por Fernando Martín cuenta con otros tres proyectos en el país azteca, en los estados de Nayarit, Guadalajara y Guanajuato, que suman otro 700 millones de euros de inversión.
Grupo Lar, por su parte, aterrizó en el país hace dos años, aliado con la empresa local Acción, y cuenta ya con 18 promociones repartidas por los estados de México, Guadalajara, Monterrey, Quintana Roo, Puebla y en la capital. Con varias promociones ya en fase de comercialización, la compañía prevé cerrar este ejercicio con cerca de mil viviendas vendidas y 700 millones de inversión.
OHL también figura entre las empresas que han apostado claramente por México. En Mayakoba (Riviera Maya), el grupo presidido por el ex ministro español Juan Miguel Villar Mir ha invertido 1.400 millones de dólares en un complejo turístico compuesto por seis hoteles de lujo y tres campos de golf, repartidos sobre una superficie de 6,5 millones de metros cuadrados. Un ambicioso proyecto cuyo primer éxito llegó hace pocos meses, cuando se convirtió en el primer enclave mexicano autorizado por la PGA (Professional Golfers' Association) para formar parte de su elitista circuito.
Múltiples oportunidades
Otro mercado que despierta la confianza del profesor Sabal es Chile. "Aunque se trata de un mercado más pequeño, resulta interesante por su estabilidad -explica-. En Colombia, a medio plazo también hay muchas oportunidades. Cuenta con buenas reglas del juego y, aunque puede que dentro de tres, cuatro o cinco años haya problemas políticos, dentro del horizonte inmobiliario ofrece oportunidades interesantes para construir y vender. Otro mercado que no debe perderse de vista es Costa Rica, un país pequeño pero bastante estable. En cambio, recomendaría esperar antes de invertir en Argentina, donde siguen apreciándose muchos riesgos", añade.
Las precauciones que recomienda el profesor de Esade no han impedido al Grupo San José anunciar el mayor desarrollo urbano de capital privado llevado a cabo en el país en los últimos cincuenta años. La empresa gallega prevé levantar 20.000 viviendas en un terreno de 1,12 millones de metros cuadrados próximo a Buenos Aires. La futura urbanización supondrá una inversión de 700 millones de dólares (unos 530 millones de euros), contará con un centro comercial, 160.000 metros cuadrados de zonas verdes, áreas de servicio, 200.000 metros cuadrados de nuevas calles, centros de salud y educativos.
El profesor Hernández, en cambio, se muestra más confiado con las oportunidades que ofrece Argentina. En su opinión, la clasificación de los países más interesantes de Latinoamérica es la siguiente: "Primero, México, porque reúne los dos requisitos de estabilidad económica y jurídica. Brasil, prácticamente, también aprueba esta nota de corte. En otro nivel estaría Argentina; y en un tercero el resto".
En su opinión, el gran atractivo del país azteca responde a tres motivos fundamentales: "tiene un Tratado de Libre Comercio que estabiliza enormemente su economía; un indudable atractivo turístico de sus costas y una población joven muy numerosa que representa una demanda potencial muy interesante, si se le ofrece el producto adecuado".
Oportunidades, riesgos y competencia
Aunque es indudable las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de América Latina, la región no está exenta de peligros. "Los riesgos específicos varían de país a país, en función de la inestabilidad macroeconómica y de la inestabilidad regulatoria", señala el profesor García-Canal. "México, básicamente, sí ofrece las condiciones macroeconómicas y jurídicas necesarias por su adhesión al Tratado de Libre Comercio. Brasil ha demostrado unas políticas económicas razonablemente estables, pero el resto de los países añaden la incertidumbre del tipo cambiario al riesgo empresarial del negocio inmobiliario", añade su colega del Instituto de Empresa.
Otro factor que puede condicionar la inversión de las inmobiliarias españolas en Latinoamérica son las oportunidades que también ofrece Europa del Este, sobre todo, los países que ya se han incorporado a la Unión Europea y aquellas que lo harán en los próximos años. "Europa del Este tiene una desventaja respecto a América Latina: es más pequeño y hay menos oportunidades. En cambio, ofrece mucha más estabilidad institucional y regulatoria. No corres el riesgo de que te cambien las reglas de juego o haya problemas políticos que puedan afectar al negocio y, dentro de los países que ya se han incorporado a la Unión Europea, esta opción es prácticamente imposible. La estabilidad institucional, por tanto, hace que el Este sea especialmente atractivo para las compañías españolas", señala el profesor Sabal.
Frente a estas ventajas del Oriente europeo, el docente destaca la menor competencia que se encuentran las inmobiliarias españolas en Latinoamérica. "Realmente, no hay muchos inversores extranjeros interesados en el área latinoamericana. Los competidores pueden ser los propios latinoamericanos y, sobre todo, las empresas brasileñas o mexicanas que quieran entrar en otros países. Hay poca competencia de empresas extranjeras en el sector, en ese sentido hay una oportunidad".

Fuente: Universia Knowledge Wharton

El déficit de viviendas en latinoamérica

Para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, países deben mejorar normativa de tenencia de tierra, ampliar medios de financiamiento y movilizar recursos privados

América Latina y el Caribe encaran un considerable y creciente déficit habitacional que sólo se podrá atender si sus gobiernos promueven una mayor inversión por parte del sector privado para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, según un nuevo estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
En la actualidad, una de cada tres familias de América Latina y el Caribe —un total de 59 millones de personas— habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carente de servicios básicos. Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las zonas marginales, a causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles, según el estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe.

Este trabajo, la más reciente edición de la principal publicación académica del BID, Desarrollo en las Américas, estudia en profundidad los mercados de vivienda de 18 países y analiza la normativa legal y las políticas de vivienda de la región. El estudio muestra que en América Latina y el Caribe hay una mayor incidencia de zonas marginales que en otros países con niveles de ingresos comparables, evidencia de que los mercados de vivienda locales no están cubriendo la demanda de vivienda formal, especialmente para la población de bajos ingresos.
“Nuestra región debe abordar las causas y no sólo los síntomas del problema habitacional, asegurando que el mercado de vivienda funcione bien y ofrezca soluciones adecuadas y asequibles, con título de propiedad y acceso a servicios básicos, para que la gente no tenga que vivir en zonas marginales o en otros tipos de vivienda informal”, comentó César Bouillon, coordinador del estudio. “Una solución sustentable y de largo plazo requiere la movilización de recursos del sector privado para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos sencillamente no disponen de los medios para hacerlo por su cuenta”.
El estudio calcula que para que América Latina y el Caribe pueda reducir el actual déficit habitacional exclusivamente con viviendas construidas por los gobiernos en el marco de programas de desarrollo urbano, se debería más que septuplicar la inversión en programas de vivienda pública, implicando un gasto de US$ 310.000 millones, o 7,8 por ciento del producto bruto de la región.
Claramente los recursos públicos son insuficientes y la inversión privada es crucial para poder cerrar la brecha, según el estudio. Para poder captar inversiones del sector privado y ampliar la oferta de viviendas asequibles y mejorar las ya construidas, los gobiernos de la región deben generar incentivos para el uso mixto de la tierra, mejorar las normativa de registro de propiedades, aumentar el financiamiento hipotecario y explorar opciones como el alquiler y técnicas más modernas y eficientes de construcción de viviendas.

Déficit de vivienda por país
La región sufre tanto de una escasez de viviendas como de problemas de calidad, que comprenden desde la falta de títulos de propiedad a paredes hechas de materiales de desecho como el cartón, pisos de tierra y la ausencia de acceso a redes de agua potable y saneamiento. Datos de 18 países de la región indican que más de dos tercios de las familias de Nicaragua, Bolivia, Perú y Guatemala habitan en viviendas deficientes. En términos absolutos, Brasil y México son los países con los mayores déficits de vivienda
A pesar del progreso registrado en los últimos años, la falta de acceso a servicios de infraestructura básica sigue aquejando a muchas familias de la región, 21 por ciento de las cuales carecen de electricidad e instalaciones sanitarias. Doce por ciento de las viviendas son de materiales de construcción inadecuados, mientras que 6 por ciento tienen piso de tierra o condiciones de hacinamiento, que suelen ser nocivos para la salud. Alrededor de 11 por ciento de las familias carecen de un título de propiedad libre de defectos sobre la vivienda que habitan.

¿Qué hacer?
En la actualidad, la mayor parte de la población que vive en las principales ciudades de la región sencillamente carece de suficientes medios económicos o no puede acceder a un crédito hipotecario para ni siquiera las viviendas más económicas ofrecidas por el sector privado. Más de la mitad de las familias de Caracas, La Paz, Buenos Aires, Sao Paulo, Río de Janeiro, Ciudad de México, Quito y Managua, no pueden costearse otra cosa que una morada construida por su propia cuenta.
Los gobiernos de la región deben incrementar la inversión en obras básicas de infraestructura y modernizar la normativa legal a fin de acrecentar la oferta de lotes con servicios básicos y seguridad en términos de posesión legal para familias de bajos ingresos. El estudio también recomienda facilitar una mayor participación del sector privado en la oferta de financiamiento hipotecario para tales familias. Para ello es necesario modificar las leyes y actualizar las entidades públicas, para brindar mayor protección a los derechos de los acreedores, sistemas de evaluación del riesgo crediticio más eficaces y registros de la propiedad más amplios.
Los autores del estudio también sugieren que los gobiernos deberían adoptar políticas que ofrezcan a las familias más flexibilidad para satisfacer sus necesidades de vivienda, yendo más allá de la simple entrega directa de techo a las familias de bajos ingresos y de los subsidios para la compra de vivienda.
Una de las opciones para ampliar el menú de intervenciones públicas para cerrar las brechas de vivienda en la región es promover un mercado de alquiler de viviendas económicas, incentivando la creación de empresas privadas especializadas en vivienda de alquiler para personas de bajos ingresos. Eso contribuiría a aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles y le brindaría a este segmento de la población la posibilidad de adaptarse a los ciclos económicos, ya que les resultaría más fácil mudarse a zonas con mejores perspectivas laborales.
Apoyar el mejoramiento de las viviendas existentes a través de programas conjuntos entre organizaciones no gubernamentales y empresas privadas también puede ser un medio importante para reducir el déficit de vivienda en la región, ya que la mayoría de las viviendas son construidas por las mismas familias que las habitan. Debido a que los costos de construcción representan casi dos terceras partes del precio de venta de una vivienda, los autores también sugieren que los países harían bien en promover una mayor competencia entre constructores y alentar la adopción de técnicas de construcción más eficientes y económicas para reducir los costos de las viviendas nuevas.
“No existe una solución única para eliminar la brecha de vivienda en la región. Se deben ofrecer más y mejores opciones a las familias mediante políticas: alquilar o comprar, mudarse o quedarse, endeudarse o no, comprar o construir”, señala Bouillon. “Un amplio menú de opciones puede contribuir en gran medida a mejorar las vidas de millones de personas y contribuir al desarrollo económico y social de nuestra región”.
fuente: banco interamericano de desarrollo

miércoles, 16 de mayo de 2012

Sofas, cómodos, funcionales y,...

Cuando llegais a casa después de una jornada de trabajo o sencillamente quereis disfrutar de un ratito de "relax" en vuestro hogar, que importante es tener ese sofá que nos hace la vida más llevadera :o)


En algunos no sabemos ni como ponernos cómodos en él,...



que tal este?



viernes, 11 de mayo de 2012

El precio de las oficinas de alquiler en Barcelona

La crisis inmobiliaria está aportando una nueva oportunidad a las empresas para reducir sus costes: ha bajado los alquileres de las oficinas en Barcelona hasta un 51% respecto a los que se pagaban en el 2007, antes del pinchazo de la burbuja del ladrillo, según un estudio de la consultora Jones Lang Lasalle. La caída se inició por un exceso de promociones de oficinas, pero se mantiene aún (en el primer trimestre ha sido del 5,2% en el eje Diagonal-paseo de Gràcia según la consultora Cushman & Wakefield) por la debilidad de la demanda: los cierres de empresas y el recorte de plantilla de las que sobreviven desocupa cientos de oficinas, que no pueden alquilarse porque apenas hay empresas que se creen o crezcan y necesiten espacio. Ahora el 13% de las oficinas del área de Barcelona están vacías.